nieuws

Kifid: ‘Adviseur mag advies niet baseren op door consument geschatte woningwaarde’

Financiële planning 1741

De Geschillencommissie van Kifid vindt dat HypotheekVisie niet als een redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur heeft gehandeld door een klant zelf de waarde van een woning in te laten schatten. De adviseur heeft de zorgplicht geschonden door het huis niet te taxeren voordat financiering voor een verbouwing werd aangevraagd. Een deel van de advieskosten moet worden terugbetaald.

Kifid: ‘Adviseur mag advies niet baseren op door consument geschatte woningwaarde’

De klant in deze Kifid-klacht wendt zich eind 2014 tot een adviseur van HypotheekVisie. Hij wil een uitbouw aan zijn woning laten maken en zoekt daarvoor financiering. De adviseur vraagt hem aan de hand van vergelijkbare woningen in de buurt een reële waardebepaling van zijn huis te maken. Hij geeft aan dat de WOZ € 197.500 is en dat vergelijkbare woningen in de straat voor € 249.000 verkocht zijn. De geschatte kosten voor de uitbouw zijn € 40.000.

Kaal opleveren is onacceptabel

De adviseur gaat daarop uit van een waarde voor verbouwing van € 245.000. Zijn klant verzoekt een lening aan te vragen van € 55.000 tot € 60.000 voor de verbouwing. Op 9 maart 2015 brengt Munt Hypotheken een offerte uit met een bedrag van € 314.150, onder voorwaarde dat “alle door ons verkregen of te verkrijgen informatie inzake het onderpand en de aanvrager(s) tot ons genoegen is”.

Ondertussen is de verbouwing al begonnen en vraagt de klant wanneer het geld binnen is. Hij moet namelijk al rekeningen betalen. De adviseur vraagt op 19 maart 2015 de taxatie van de woning aan voor € 305.000 na verbouwing. De taxateur laat echter vier dagen later weten dat de woning nu € 205.000 waard is en na verbouwing € 245.000. Munt trekt hierop de hypotheekofferte in. Klant en adviseur zoeken samen naar een oplossing, “want dak en muren kaal opleveren is niet acceptabel”. Maar dat lukt niet voor dezelfde maandlasten zoals de consument graag had gewild. Uiteindelijk sluit hij een hypothecaire lening bij ING af plus een doorlopend krediet.

Leek op het gebied van leningen

De consument richt zich tot het Kifid en wil dat de adviseur zijn doorlopend krediet vergoedt. Ook wil hij de advieskosten van € 2.500 terugbetaald krijgen. “Consument heeft aan de Adviseur aangegeven dat hij de woning voor het aanvragen van financieringen wilde laten taxeren, daar hij een leek is op het gebied van hypothecaire geldleningen en waardebepalingen van woningen. De Adviseur heeft aangegeven dat taxeren niet nodig was en Consument heeft op zijn oordeel vertrouwd.”

De Adviseur stelt in het verweer dat de inschatting van zijn klant van de waarde van de woning niet vreemd was gelet op de koopsom van de woning en de gemiddelde waardeontwikkeling van onroerend goed. “De werkwijze van de Adviseur had niet tot problemen geleid, wanneer Consument niet was begonnen met verbouwen. Toen bleek dat de taxatie lager uitviel dan verwacht, hadden de hypotheekaanvraag en het adviestraject namelijk kosteloos kunnen worden geannuleerd.”

Niet redelijk handelend en bekwaam

De Geschillencommissie is het daar niet mee eens. Ze vindt dat de adviseur wel degelijk wat te verwijten valt. “Van een redelijk handelend en bekwaam adviseur mag worden verwacht dat hij bij een opdracht tot advies ter zake het oversluiten van een hypothecaire geldlening de financiële belangen van zijn cliënten naar beste weten en kunnen behartigt en zorgvuldigheid betracht in de advisering van zijn cliënten. Van de Adviseur mocht in het onderhavige geval derhalve worden verwacht dat hij de waarde van de woning van Consument zou bepalen aan de hand van een taxatie en niet aan de hand van een waardebepaling van Consument. Wanneer er een taxatie zou zijn verricht, is aannemelijk dat het adviestraject zou zijn beëindigd, daar zou zijn gebleken dat de financiering niet haalbaar was. In dit geval zou er veel minder door de Adviseur gefactureerd zijn.”

Vroege start verbouwing was risico klant

HypotheekVisie moet daarom van het Kifid € 1.500 van de advieskosten terugbetalen aan de klant. De kosten van het doorlopend krediet hoeft de adviseur echter niet te vergoeden. Die zijn volgens de commissie namelijk niet het gevolg van (onredelijk) handelen van de adviseur. “Wanneer Consument namelijk niet zou zijn gestart met de verbouwing, waren deze kosten niet gemaakt en had het adviestraject geannuleerd kunnen worden. Het feit dat Consument al is gestart met de verbouwing voordat er sprake was van een definitieve financiering valt in de risicosfeer van Consument.”

Reageer op dit artikel