nieuws

VS ziet spook hypotheekcrisis weer opdoemen

Financiële planning 3349

Bijna tien jaar geleden luidde de Amerikaanse ‘subprime’-hypotheekcrisis een wereldwijde kredietcrisis in. Met stijgende huizenprijzen, soepeler hypotheekverstrekking en toenemende betalingsachterstanden groeit in de VS de vrees dat er een nieuwe crisis op de loer ligt, meldt USA Today.

VS ziet spook hypotheekcrisis weer opdoemen

Risicovolle leningen maken een steeds groter deel uit van de hypotheekproductie in de VS, meldt de site. Het aantal betalingsachterstanden begint daardoor weer voorzichtig te stijgen. Kenners vrezen een piek in gedwongen verkopen die het herstel van de huizenmarkt kan verstoren.

Tegenhanger NHG

Centraal in deze ontwikkeling staan hypotheken die zijn verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA), de Amerikaanse tegenhanger van de NHG. Op deze gegarandeerde hypotheken hoeven huizenkopers maar 3% tot 5% van de koopsom aan te betalen: veel lager dan gebruikelijk in de markt. Het zijn vooral starters die deze hypotheken sluiten. “Deze FHA-hypotheken worden steeds vaker aangeboden door alternatieve geldverstrekkers met soepeler acceptatienormen dan banken.”

Een slecht idee

Een horrorscenario vergelijkbaar met tien jaar geleden dringt zich op. Toen veroorzaakte het gretig verstrekken van leningen aan ‘subprime’ klanten zonder enige controle van inkomen of vermogen voor een luchtbel op de huizenmarkt en daarna het onvermijdelijke instorten ervan. Zo serieus is het probleem volgens USA Today niet. Al noemt een onderzoeksbureau gespecialiseerd in onroerend goed het verstrekken van hypotheken met minder dan 5% aanbetaling in een markt waar de huizenprijzen ten opzichte van inkomens relatief hoog zijn “a bad idea”.

Meer achterstanden

Van alle FHA-hypotheken telde 2,19% eind 2016 een betalingsachterstand van 30 tot 59 dagen, tegen 2,07% een kwartaal eerder. “Dat is nog steeds minder dan de 3,77% van begin 2009, maar het is wel een opmerkelijke toename.” Het risico bestaat dat het percentage gaat oplopen en dat een toename in executieveilingen druk legt op de woningprijzen, zegt informatieanalist CoreLogic. Zo’n secenario zou een paar jaar in beslag nemen.
De zorgen over de hypotheekmarkt gaan gepaard met een recente toename aan betalingsachterstanden bij consumptieve kredieten en creditcards. Dat zou ermee te maken hebben dat financieringsmaatschappijen zich vaker richten op consumenten met een lager inkomen.

Banken minder in gegarandeerde leningen

FHA-hypotheken worden vaak verstrekt aan lage en middeninkomens die geen reguliere aanbetaling van circa 20% kunnen doen. In ruil voor een verlaagd tarief van soms 3% betalen FHA-klanten een eenmalige premie van 1,75% van de leensom en jaarlijks 0,85%. Het aandeel FHA-hypotheken is vorig jaar gestegen van 18% tot 22%, maar nog steeds een stuk onder de 35% van piekjaar 2010. De toename komt door een lagere premie en de hogere van de huizenprijzen: die groeien sinds 2014 met 5% per jaar. De grootbanken, schuw geworden door de kredietcrisis en nieuwe regelgeving, hebben zich grotendeels uit de FHA-markt teruggetrokken. Andere partijen zijn in het gat gestapt en nemen nu 93% van alle verzekerde hypotheken voor hun rekening. In 2009 hadden de banken nog 60% van de FHA-markt in handen.

Huizen onder water

Gemiddeld is de kredietwaardigheid van iemand die een FHA-hypotheek sluit een stuk lager dan die van klanten in de rest van de markt. Daarnaast hebben de niet-banken onder de geldgevers over het algemeen soepeler acceptatienormen, zoals een hogere maximale maandlast in relatie tot het inkomen, terwijl de mediane lonen in de VS zijn gestagneerd bij hogere huizenprijzen. Daardoor dreigt het gevaar dat de huizen van eigenaren die weinig hebben aanbetaald bij een inzakkende markt onder water komen te staan. Bij onvoorziene kosten of de noodzaak voor een baan te verhuizen zouden betalingsproblemen op de loer liggen.

Eens in de 100 jaar

De toename in achterstanden en gedwongen verkopen zou vervolgens de funding voor hypotheekverstrekkers moeilijker maken, wat een verder dempend effect zou hebben op de huizenmarkt en de economie als geheel. Anderzijds vinden kenners die vrees ongegrond, omdat juist de Federal Reserve (de Amerikaanse centrale bank) juist heeft aangegeven dat de FHA-normen nog te strikt zijn. Een van de grootste niet-banken op de markt, Quicken Loans, stelt dat de kredietnormen in historisch opzicht streng zijn. “Ze lijken alleen zo soepel omdat banken na de crisis hun criteria zo sterk hebben aangescherpt.” De crisis van tien jaar geleden is volgens Quicken te vergelijken met een overstroming die eens in de 100 jaar voorkomt. “We zitten nog niet eens in de buurt van zo’n crisis.”

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.