nieuws

Hof: intermediair verzaakte zorgplicht in complexe hypotheekconstructie

Financiële planning

Intermediairbedrijf Quarz is volgens het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden tekortgeschoten in de zorgplicht bij het bemiddelen in hypotheken die in het vorige decennium door het bedrijf Koopstudio zijn gesloten. Via een ingewikkelde constructie konden studenten aan betaalbare woonruimte komen, maar door het faillissement van Koopstudio in 2009 schoten de maandlasten omhoog. Quarz had daarvoor beter moeten waarschuwen, aldus het hof in een uitspraak die vorige week is gedaan.

Hof: intermediair verzaakte zorgplicht in complexe hypotheekconstructie

Koopstudio verkocht tussen 2004 en 2009 via een bijzondere constructie woonruimte aan studenten. Het bedrijf kocht zelf panden, vooral in Utrecht, en verkocht die in delen weer aan studenten. Die sloten echter geen reguliere hypotheek, maar kochten een ‘lidmaatschapsrecht’ van een door Koophuis opgezette woonvereniging, die feitelijk de hypotheek sloot. Die werd verstrekt door de Rabobank in Venlo, via bemiddeling door Quartz, dat vestigingen heeft in Zaltbommel (Quarz Insurance Partners) en Venlo (Quarz Vermogensstrategieën) . Het ging om leningen die konden oplopen tot € 200.000. De leden van de vereniging sloten gezamenlijk de hypotheek; ouders stonden garant.

Lastendempers
Daarbij werden zogeheten lastendempers ingezet, feitelijk voorschotten op de hypotheekrenteaftrek en eventuele waardestijging van het pand, die eruit bestonden dat Koopstudio gedurende vijf jaar een flink deel van de maandlasten betaalde. Daarmee kon een student voor enkele honderden euro’s in een ‘eigen’ kamer wonen. Alleen moesten de kosten van de lastendempers later worden terugbetaald. Dat hoefde volgens Koophuis echter alleen als de waarde van de woonruimte zou stijgen.
In 2009 ging Koopstudio failliet. De lastendempers kwamen te vervallen, zodat de studenten plots vele honderden euro’s per maand meer moesten gaan betalen. Dat leidde tot een aantal rechtszaken. Vorig jaar oordeelde de rechtbank in Arnhem nog dat de Rabobank geen blaam trof: die had alleen de hypotheek verstrekt en gekeken of de ouders de maandlasten (zonder dempers) konden dragen.

Parapluhypotheek
De zaak waarin nu uitspraak is gedaan, draait om een Utrechts pand dat voor bijna een miljoen was aangekocht. De eiseres, een studente, had een lidmaatschap aangekocht voor zo’n  € 183.000. De kooplastendemper bedroeg € 496 per maand; de belastingdemper (een voorschot op een eventueel later te ontvangen belastingaftrek) nog eens € 320. Ook is voor € 2.495 een Garantplan gesloten waarmee de studente haar lidmaatschap drie tot zes jaar na aankoop weer kon verkopen aan Koopstudio. Rabobank wilde de lening alleen accepteren als de ouders garant stonden. De totale lening van de bank bedroeg € 186.000 met een rente van 6,6%, goed voor een maandlast van € 984. De akte voor de ‘parapluhypotheek’ passeerde op 1 mei 2009. Nog geen half jaar later, in oktober, is Koopstudio failliet verklaard. De studente, die de maandlasten met € 816 zag stijgen, nam advocaat Geert de Haas (ESQ Advocaten) in de arm en stapte vervolgens naar de rechter, die in 2014 oordeelde dat de Rabobank niet was tekortgeschoten in de zorgplicht. Deze constructie bracht geen bijzondere zorgplicht met zich mee, vindt de rechtbank: “Er zijn weliswaar verschillen tussen de financiering van een door Koopstudio aangeboden studio en een normale woningfinanciering, maar daaruit volgt niet dat van een bijzondere zorgplicht sprake is.” Of er van overkreditering sprake was, moet nog worden beoordeeld door deskundigen.

Eigen verplichting
Quarz is wel tekortgeschoten in de zorgplicht, aldus de uitspraak van de rechtbank, en had de studente bewust moeten maken van de risico’s bij een faillissement van Koopstudio: “Het risico van een faillissement van Koopstudio is weliswaar door eiseres onderkend, maar zij wist en hoefde niet te weten welke effecten dit zou hebben voor de verkoopbaarheid (of waarde) van het lidmaatschapsrecht. [Quarz, red.] heeft nagelaten de genoemde consequentie van het wegvallen van de lastendempers, bijvoorbeeld als gevolg van het faillissement van Koopstudio, met eiseres te bespreken. Zij heeft in algemene zin gesteld dat (potentiële) kopers met een vraag over de lastendempers steevast werden verwezen naar Koopstudio, terwijl [Quarz] op dit punt een eigen verplichting had. [Quarz] had eiseres erop moeten wijzen dat de lastendempers niet alleen voor de maandlasten, maar ook voor de waarde van het lidmaatschapsrecht van essentieel belang zijn.”

Kenbare risico’s
Quarz is in hoger beroep gegaan, maar het gerechtshof laat de beslissing van de rechtbank in stand: Quarz had zich niet mogen beperken tot het inventariseren van de financiële positie en wensen van zijn klant en  het informeren over de financieringsmogelijkheden en risico’s. Het intermediairbedrijf had het product van Koopstudio goed moeten kennen, omdat Quarz in de verkoopbrochure werd genoemd. Specifieke kennis van de lastendempers en lidmaatschapsrechten was niet vereist, maar wel overzicht over de financiële aspecten van de constructie. “Als financieel adviseur diende zij haar cliënten daarom wel te wijzen op de voor haar kenbare financiële risico’s van de gekozen constructie, zeker als daar door een cliënt uitdrukkelijk naar werd gevraagd.” Verder had Quarz moeten wijzen op de gevolgen van een faillissement van Koopstudio. “Daarbij had zij […] hen er dan op moeten wijzen dat een faillissement van Koopstudio er allereerst toe zou leiden dat de lastendempers niet meer zouden worden uitbetaald. Dat zou niet alleen betekenen dat eiseres voor de betaling van de maandlasten waarschijnlijk direct een beroep op haar ouders zou moeten doen, maar ook dat een opvolgend koper in geen geval meer gebruik van deze faciliteit zou kunnen maken.” Bovendien kwam de terugkoopgarantie te vervallen en met het faillissement zou ook het kanaal voor een latere verkoop van de woonruimte wegvallen.

Er loopt nog een schadestaatprocedure om de omvang van de schade vast te stellen. De AFM heeft in 2011 al een bestuurlijke boete opgelegd aan Quarz Vermogensstrategieën wegens het onvoldoende inwinnen van informatie bij het sluiten van de Koopstudio-contracten.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.