nieuws

AFM-boete voor illegaal aanbieden grond als beleggingsobject

Financiële planning

Grondspeculant Investerra moet een AFM-boete van € 20.400 betalen. De onderneming bood percelen landbouwgrond als beleggingsobject aan zonder AFM-vergunning. Volgens Investera werd geen rendement in het vooruitzicht gesteld en was er dus geen sprake van een beleggingsobject.

AFM-boete voor illegaal aanbieden grond als beleggingsobject

“Investerra koopt interessante percelen grond, waarbij wordt gekeken naar de potentie van een locatie om een toekomstige bestemmingwijziging te ondergaan. De locaties zijn nu nog landbouw- of bosgrond en tegen gunstige condities aan te kopen. (…) Wie kent niet de succesverhalen van grondbezitters wier grond ineens door een bestemmingswijziging het tienvoudige waard werd?” Aldus meldde de website van Investerra. Toch verweerde het bedrijf zich door te stellen dat er geen rendement aan de verkrijger in het vooruitzicht werd gesteld en er dus geen sprake was van het vergunningplichtig aanbieden van een beleggingsobject. “In de koopovereenkomst staat juist uitdrukkelijk vermeld dat Investerra geen enkele garantie geeft dat de verkochte grond in aanmerking komt voor een bestemmingsplanwijziging. Het rendement dat de investeerder zou kunnen behalen komt voort uit externe factoren, bijvoorbeeld een wijziging van het bestemmingsplan. Daarmee wordt dus niet voldaan aan het criterium van een rendement in geld dat in het vooruitzicht wordt gesteld als bedoeld in de definitie van beleggingsobject.”
Redelijke verwachting
De AFM denkt daar anders over. “Waar het om gaat is dat uit de informatie op de website van Investerra en de koopovereenkomst volgt dat Investerra nadrukkelijk wijst op een toekomstige waardevermeerdering van de grond als gevolg van het verstrijken van de tijd en een eventuele wijziging van het bestemmingsplan. Derhalve houdt Investerra de consument voor dat een (hoog) rendement in de toekomst mogelijk zou kunnen zijn. Hiermee wekt Investerra de redelijke verwachting bij consumenten dat de waarde van de grond die Investerra aanbiedt zal toenemen.”
Vergunningplichtig dus, concludeerde de AFM. En dus legde de toezichthouder een boete op voor het illegaal aanbieden dat plaatsvond van 25 september 2007 tot 1 september 2008. De boete werd door de AFM al in september 2010 opgelegd, maar Investerra tekende bezwaar aan. Het College van Beroep voor het bedrijfsleven heeft op 25 juni 2013 de opgelegde boete rechtmatig bevonden. De rechtbank Rotterdam matigde de boete al eerder tot € 20.400.

Reageer op dit artikel