nieuws

Examentraining (34): Hypothecair Krediet

Branche

De Wft-examens doen al tijden flink wat stof opwaaien in zowel de branche als in Den Haag. De examens vormen nog steeds een grote zorg voor adviseurs. Daarom biedt amweb samen met opleidingsinstituut Hoffelijk Financieel de helpende hand door tweewekelijks een volledig uitgewerkte casus aan te bieden. Daarnaast biedt Hoffelijk Financieel adviseurs gratis de mogelijkheid om extra te oefenen met nieuwe casussen en kennisvragen. De eerste 33 examentrainingen staan hier. Deze week een casus met vragen uit de module Wft Hypothecair Krediet.

Examentraining (34): Hypothecair Krediet

Casus
Hank (34) en Yasmin (32) overwegen samen een woning te kopen. Deze woning ligt net over de Nederlandse grens in Duitsland. De huidige woning van Hank staat al enige tijd te koop. Zij komen bij u voor hypotheekadvies.

Financiële gegevens
• Hank werkt al tien jaar in vaste dienst en heeft een jaarinkomen van € 65.000;
• Yasmin werkt sinds kort parttime in Duitsland en heeft een jaarinkomen van € 12.000;
• In de afgelopen jaren hebben zij – los van elkaar – flink gespaard. Het totale spaarsaldo bedraagt nu € 80.000;
• Het te bereiken ouderdomspensioen van Hank is € 38.000;
• Yasmin bouwt geen pensioen op.

Hypotheekgegevens
Hank heeft voor de financiering van zijn huidige woning in 2008 een bankspaarhypotheek afgesloten. De eigenwoningschuld is € 250.000, de rente daarover 4,65% en de maandelijkse inleg op de SEW is € 155. De WOZ-waarde van de woning bedraagt € 240.000. Daarnaast heeft Hank nog een losse overlijdensrisicoverzekering met een maandpremie van € 12.

Voor de nieuwe woning die zij op het oog hebben, zal een eigenwoningschuld nodig zijn van € 300.000. Dat is ook de voorgestelde koopsom van die woning. Een Duitse bank heeft een mooi renteaanbod gedaan voor deze lening.

Vraag 1
Uit de door u uitgevoerde analyse blijkt dat er betalingsproblemen kunnen ontstaan als Hank (al dan niet) langdurig arbeidsongeschikt raakt. U adviseert het afsluiten van een woonlastenbeschermer. Hank voelt daar helemaal niets voor. Hij is van mening dat Yasmin dan meer moet gaan werken en het spaargeld daarvoor ingezet moet worden.

Hoe reageert u naar Hank?
a. “Dit is een belangrijke wijziging in het klantprofiel. Ik zal uw klantprofiel hierop aanpassen en daarna de wijziging verwerken in een gewijzigd advies.”
b. “Graag attendeer ik u op de mogelijke gevolgen als het advies niet wordt gevolgd. Dit zal ik daarna ook vastleggen in het adviesdossier.”
c. “U bent niet verplicht het advies op te volgen. Ik kan mij echter niet vinden in uw zienswijze en zal de dienstverlening omzetten naar execution only.”

Toetsterm:
3b.1 De risicobereidheid van de klant inschatten op risicodraagkracht

Vraag 2
Het duurt nog 33 jaar en negen maanden voordat Hank met pensioen gaat. Bereken de reële waarde van het te bereiken ouderdomspensioen van Hank. Hou rekening met een inflatie van 1,25%.

Komt u uit op een geheel bedrag? Vul dan twee nullen achter de komma in.
Komt u uit op een niet-geheel bedrag? Vul dan twee decimalen achter de komma in.

Antwoord: € …..

Toetsterm:
2d.1 De bestaande en toekomstige klantsituatie vaststellen

Vraag 3
Hank en Yasmin hebben een vraag over de volgende situatie: als zij besluiten samen de nieuwe woning te kopen en samen de hypotheek af te sluiten bij de Duitse bank, willen zij de gevolgen weten voor de hypotheekrenteaftrek als zij aan de overige vereisten van een eigenwoningschuld voldoen.

Wat is hierop uw antwoord?

a. “Doordat u op dat moment fiscaal partner wordt, kunt u de renteaftrek toekennen aan het hoogste inkomen van Hank.”
b. “Doordat u op dat moment fiscaal partner wordt, kunt u zelf de optimale toerekening van de renteaftrek bepalen.”
c. “De betaalde hypotheekrente wordt hierdoor voor slechts de helft aftrekbaar en wel alleen voor Hank.”
d. “Doordat alleen Yasmin buitenlands inkomen heeft, kan alleen zij gebruik maken van de keuze voor binnenlandse belastingplicht.”

Toetsterm:
1a.1 Wijziging buitenlandsbelastingplichtige: voor grensarbeiders kan dit betekenen dat ze deel of geheel het recht op renteaftrek verliezen

Vervolg casus
Hank en Yasmin zijn nog niet helemaal zeker van hun beslissing. Als alternatief overweegt Hank zijn hypotheek over te sluiten en eventueel een extra opname voor een verbouwing mee te financieren. Als hij zijn huidige hypotheek oversluit, dan bedragen de bruto oversluitkosten € 12.000. Deze wil hij dan financieren als een aflossingsvrij deel en mogelijk op een later tijdstip vanuit eigen middelen alsnog aflossen.

De volgende gegevens zijn beschikbaar:
• Nieuw rentepercentage 2,15%;
• Nieuwe inleg SEW € 213.

Vraag 4
Bereken na hoeveel maanden de bruto oversluitkosten zijn terugverdiend op basis van bruto maandlasten (rond af naar hele maanden).

Antwoord: ….. maanden.

Toetsterm:
2e.1 De mogelijkheden presenteren

Vraag 5
De woning van Hank staat al een tijdje te koop. Momenteel kenmerkt de markt zich als een verkopersmarkt en staat de rente op een zeer laag punt. Wat is het gevolg van deze combinatie?

a. Woningprijzen zullen stijgen; de lage rente dempt deze stijging.
b. Woningprijzen zullen stijgen; de lage rente versterkt deze stijging.
c. Woningprijzen zullen dalen; de lage rente dempt deze daling.
d. Woningprijzen zullen dalen; de lage rente versterkt deze daling.

Toetsterm:
1b.2 De kandidaat kan de theoretische samenhang tussen vraag en aanbod, renteontwikkeling en prijsvorming uitleggen

 

Banner Hoffelijk Antwoorden

Banner Hoffelijk Meer oefeningen

Reageer op dit artikel

Gerelateerde tags

Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.