nieuws

Verzekerd kopen als nieuw devies

Archief

Het is geen verzekering en toch wordt er zekerheid geboden. Drie jaar na de landelijke introductie heeft de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) haar bestaansrecht bewezen. Voor rijk en gemeenten is de regeling een instrument om het eigen-woningbezit op te voeren; voor geldgevers en woonconsumenten een middel om zonder financiële risico’s de aankoop van een huis te financieren. Allemaal zijn ze het erover eens dat de hypotheekgarantie niet meer weg te denken valt uit de woning(hypotheken)markt.

door Wim Abrahamse
De uniforme garantieregeling wordt uitgevoerd door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in Zoetermeer, een kleine organisatie (tien medewerkers) onder aanvoering van directeur Karel Schiffer (42).
Hij was zes jaar geleden de rijksambtenaar die de oude garantieregeling evalueerde, waarbij zowel Rijk als gemeenten voor de helft garant stonden voor verliezen uit gedwongen verkoop van woningen. Die evaluatie gaf aan dat de garantieregeling een doelmatig en relatief goedkoop instrument was ter bevordering van het eigen-woningbezit in ons land, vertelt Schiffer. “Alleen de efficiency liet veel te wensen over. Hypotheekberekeningen werden op vijf plaatsen gedaan. Het raadsbesluit liet soms zes weken op zich wachten en ook gingen gemeenten steeds meer eigen regels hanteren afhankelijk van de betrokken ambtenaar die er zijn hobby van had gemaakt. Uiteindelijk zag niemand door de bomen het bos meer. Vooral regionaal werkende tussenpersonen hadden de grootste problemen om bij te houden welke garantieregeling elke individuele gemeente voerde.”
Wanbeleid
Het bontst maakte Rotterdam het. Deze gemeente liet zich verleiden tot een zeer sociaal beleid: iedere huizenkoper die zich bij de deur van het stadhuis meldde, kreeg gemeentegarantie. “Men dacht in die tijd dat de in 1957 opgezette regeling een papieren risico was. Met name in Rotterdam is mede daardoor een geweldig wanbeleid gevoerd. Garantie-aanvragen werden niet of nauwelijks getoetst, en vrijwel zonder meer gehonoreerd. Dat paste bij het sociale gezicht dat de gemeente wilde hebben.”
De rekening voor deze ‘uitverkoop’ werd in de jaren 1980-1984 gepresenteerd toen de koopwoningenmarkt instortte en woonhuizen massaal werden verkocht. Schiffer: “Op het dieptepunt in 1984 werden 2.500 executoriale verkopen aangemeld voor in totaal f 127 mln. In een periode van vier jaar moest door Rijk en gemeenten voor meer dan f 450 mln worden bijgepast, waarvan éénderde voor rekening van Rotterdam. Menigeen schrok zich te pletter, want er was geen gulden gereserveerd; het kwam allemaal direct uit de kas. Dat was meteen aanleiding om opnieuw naar de regeling te kijken.”
Om zeep geholpen
In Rotterdam werd het garantiebeleid in één klap om zeep geholpen. Wijzigingen in de lokale wetgeving leidden ertoe dat vrijwel geen enkele koper meer in aanmerking kwam voor hypotheekgarantie. Schiffer: “De gemeente sloeg door naar de andere kant. De regelgeving werd door een batterij ambtenaren zo opgezet dat alleen risicoloze hypotheektransacties voor garantie in aanmerking kwamen. Vervolgens klopte de gemeente zichzelf op de borst dat de verliezen afnamen.”
Die “grootstedelijke arrogantie”, zoals Schiffer de houding van de Maasstad omschrijft, bestaat nog steeds. “Vorig jaar heeft Rotterdam haar eigen gemeentegarantieregeling afgeschaft, omdat er te weinig gebruik van werd gemaakt. De normen waren zo hoog opgeschroefd dat jaarlijks nog hooguit veertig garanties werden verleend, terwijl Rotterdam goed moet zijn voor zo’n tweeduizend garanties per jaar. Met 20% eigen-woningbezit zit de stad vér beneden het landelijk gemiddelde van boven de 50%. Het bevestigt dat daar een koop-onvriendelijk beleid wordt gevoerd.”
Nog steeds is Rotterdam een buitenbeentje, samen met Arnhem en Groningen. Deze drie steden hebben zich nog steeds niet willen aansluiten bij de NHG. “Arnhem wil niet dat bij tweeverdieners het tweede inkomen volledig wordt meegeteld voor de berekening van de maximale leencapaciteit. In Groningen wordt een zodanig intensief kwaliteitsbeleid gevoerd dat bijna alle woningen per se moeten worden gekeurd om in aanmerking te komen voor hypotheekgarantie. Dat zijn principiële keuzes, daar kan ik mee leven. Het is een kwestie van tijd of deze gemeenten zullen zich aansluiten; Rotterdam is een stuk moeilijker.”
Referentiepunt
Het aantal hypotheekgaranties dat wordt verstrekt, is vorig jaar licht teruggelopen tot beneden de zestigduizend. Op een potentieel van 175.000 tot 185.000 per jaar vindt Schiffer dat te weinig. “Dat is één op de drie; ik wil naar het dubbele daarvan.”
Hij realiseert zich de moeilijkheidsgraad van deze doelstelling in het licht van de alsmaar stijgende huizenprijzen. “De grens voor de hypotheekgarantie is begin dit jaar verhoogd naar f 340.000. De maximum leencapaciteit bedraagt 3,2 tot 4,2 maal het bruto jaarinkomen. Die norm kunnen we natuurlijk niet versoepelen. Ergens in dit land moet er toch een referentiepunt blijven bestaan aan de hand waarvan kan worden vastgesteld of een woning betaalbaar is of niet. Het gevaar bestaat dat een koophuis straks buiten het bereik valt van de lagere inkomens. Nog maar tien procent van de leningen ligt beneden de f 150.000.”
Een bijkomende ontwikkeling vormt de verschuiving van een starters- naar een doorstromingsmarkt. Dit houdt in dat kredietnemers vaker een zak geld, de opbrengst van hun eerste woning, meenemen. Voor het verkrijgen van de tweede (hogere) lening, is geen behoefte aan een hypotheekgarantie.
Rentekorting vervaagt
Ook het belang van de rentekorting van zo’n 0,5% ten opzichte van de tarieven voor tophypotheken zonder garantie neemt verder af, meent Schiffer. “De rentekorting als marketinginstrument vervaagt als gevolg van de aanhoudende hevige concurrentie tussen geldgevers, met name in nieuwbouwprojecten. Shoppende klanten weten steeds beter de financiers tegen elkaar uit te spelen. En geldgevers die uit zijn op totaal-klanten zijn bereid veel water in de wijn te doen. Ook zonder NHG komen consumenten dan uit op een lage hypotheekrente. Wat vergeten wordt, is de waarde van de NHG bij gedwongen verkoop van de woning. Want wie zit er dan met de restschuld?”
Dit belang wordt door geldgevers en bemiddelaars te weinig onder de aandacht van de consument gebracht, zodat jaarlijks twintig- tot dertigduizend hypotheken te weinig zonder garantie worden gesloten, verklaart Schiffer. “Dat zijn woninghypotheken die wél aan de voorwaarden voldoen, maar waarbij de NHG geen rol speelt bij het totstandkomen van het contract.”
Hij pleit daarom voor een herwaardering van de NHG als marketinginstrument. “Verzekerd kopen, wordt onze boodschap aan het adres van de klant. De NHG is het vangnet voor kopers als door onvoorziene omstandigheden hun woning moet worden verkocht.”
Raakvlakken met verzekeren
Voor het verkrijgen van hypotheekgarantie betaalt de particuliere kredietnemer een premie van 0,36% over de hypotheeksom van gemiddeld 210.000 over 1997. Jaarlijks houdt de stichting een actuarieel onderzoek naar de risico’s van eigen-woningbezit. “In zekere zin zijn we verzekeraar. Het principe van onze borgtochtleningen heeft verdacht veel raakvlakken met verzekeren. Toch is het dat niet”, zegt Schiffer. De premie zou volgens hem de komende jaren verlaagd kunnen worden. “Maar wanneer en met hoeveel? Wie het weet, mag het zeggen. Het conjuncturele risico is moeilijk in te schatten.”
Na de introductie van de NHG is het aantal huizen dat gedwongen moest worden verkocht, fors gedaald: van rond 225 per jaar in 1993 tot zo’n zeventig vorig jaar. “Dat is buitengewoon laag. Dat komt, omdat de portefeuille gesloten op condities van de oude rijks- en gemeentegarantieregeling er langzaam maar zeker uitloopt. Destijds is voor de overdracht van deze portefeuille aan onze stichting door het Rijk en gemeenten f 75 mln betaald onder het voorbehoud van aanvulling tot maximaal f 250 mln, als dat niet genoeg mocht zijn. Nu kunnen uit de rente-opbrengst daarvan alle schades worden betaald. Het lijkt erop dat er destijds geen slechte deal is gesloten.”
Gestigmatiseerd
Het gedwongen verkopen van een woning is volgens Schiffer nooit een gevolg van één gebeurtenis, maar veel meer van een combinatie van factoren. “Op het moment dat betalingsproblemen worden geconstateerd, zijn er al diverse maanden verstreken. De verkoop van de woning is onder de huidige marktomstandigheden veelal voldoende voor het aflossen van de resterende hypotheekschuld, maar niet voor bijkomende kosten zoals rente-achterstanden, de makelaarskosten, beslagen van derden enzovoort. Vaak gaat het om bedragen tussen de twintig en dertig mille.”
Schiffer kan zich ook een scenario voorstellen dat de woning is “gestigmatiseerd” en niet makkelijk verkoopbaar is. Dat vergroot de restschuld. “Het meest dramatische voorbeeld is dat een man zijn vrouw in de woning heeft doodgeschoten. Zo’n woonhuis raak je aan de straatstenen niet kwijt. Meer regulier is als de opbrengst wordt gedrukt door achterstallig onderhoud aan de woning, omdat de verbouwing niet volledig is uitgevoerd, of omdat het gras tot boven de dakgoot staat.”
Regresregeling
Tot begin dit jaar kreeg de stichting bij gedwongen woningverkoop een vordering op de in financiële problemen geraakte kredietnemer. Drie jaar lang had deze een maximale inspanningsverplichting om zijn schulden af te betalen; een restschuld werd alsnog kwijtgescholden bij een goed betalingsgedrag. Deze regresregeling, geënt op de gedragscode van de Nederlandse Vereniging van Kredietbanken, is overboord gezet.
“De benadering is gewijzigd. De hypotheekgarantie is niet langer een faciliteit, maar een product waarvoor premie wordt betaald. Om klanten meer waar voor hun geld te bieden, schelden we restschulden kwijt als er sprake is van ‘goeder trouw’ bij de kredietnemer. Dat houdt in dat de eigenaar geen schuld mag hebben aan de gedwongen verkoop van de woning, zoals bij echtscheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Overigens, deze vrijwaring geldt niet voor leningen gesloten onder de oude rijks- en gemeenteregeling”, benadrukt Schiffer.
Begin volgend jaar komt er een nieuwe faciliteit bij: een garantie voor huiseigenaren die investeren in woningverbetering. Schiffer: “De woningvoorraad veroudert. Steeds meer woningen, vooral vooroorlogse appartementen in grote steden, hebben achterstallig onderhoud. Daarbij komt, dat aan de onderkant mensen instromen met lage inkomens die het achterstallig onderhoud niet kunnen betalen en daarom willen meefinancieren. Om in die behoefte te voorzien, gaan we garantie verlenen op leningen voor herstel van achterstallig onderhoud. Naar verwachting zullen in het begin 150 gemeenten meedoen. Het wordt als bijproduct geïntroduceerd, maar zal op de duur uitgroeien tot een hoofdproduct waarop geldgevers commercieel kunnen inspelen met speciale woningverbeteringshypotheken onder garantie.”
Schiffer speelt verder met de gedachte van een woonlastenverzekering als onderdeel van de NHG tegen betaling van een opslag op de borgtochtpremie. “Te denken valt aan een uitkering voor bijvoorbeeld maximaal zes maanden in geval van werkloosheid of arbeidsongeschiktheid. Zo’n dekking kan razend goedkoop worden aangeboden. De overheid kan gevraagd worden een bodem in zo’n fonds te leggen, omdat zij kan besparen op de woonkostentoeslag van de bijstand.”
Karel Schiffer: “Hypotheekgarantie is niet langer een faciliteit van de overheid, maar een sociaal product waarvoor premie wordt betaald.”
Karel Schiffer werd in 1991 directeur van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen in Zoetermeer, die de Nationale Hypotheek Garantie verleent. Daarvoor is hij elf jaar rijksambtenaar geweest. Vanaf 1980 heeft hij in diverse functies gewerkt voor het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (Vrom). Daar was hij laatstelijk hét interne aanspreekpunt over het eigen-woningbezit en heeft hij de privatisering van de gemeentegarantie begeleid. Verder is hij auteur van de regeringsnota over het bouwsparen en studies naar het functioneren van de hypotheekmarkt.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.