nieuws

Vernietigende kritiek Vereniging Eigen Huis op beleggingshypotheek

Archief

Vereniging Eigen Huis heeft zich bijzonder kritisch uitgelaten over de beleggingshypotheek waarvan het rendement afhankelijk is van het beleggingsresultaat en/of de maatschappijwinst. Een woningfinanciering leent zich daar niet voor, aldus de vereniging.

De woonconsumentenorganisatie spitst haar kritiek toe op het koersrisico en de hoge administratiekosten van de beleggingshypotheek. “Met een beleggingshypotheek begeeft u zich in een moeras. Risico’s en zeer hoge kosten zijn uw deel”, benadrukt Eigen Huis in haar maandblad.
Diverse fondsen
Bij de beleggingshypotheek worden met de spaarpremies (deel van de premie dat daadwerkelijk wordt belegd) participaties gekocht in diverse fondsen, waaronder aandelen, obligaties, staatsleningen, of een mix daarvan. Hoe risicovoller de belegging, hoe groter de kans op een hoog rendement. De kosten bestaan uit administratiekosten, beheerskosten, transactiekosten, en de winstmarge van het fonds, c.q. de aanbieder. Deze kosten worden in mindering gebracht op hetzij de spaarpremie, hetzij het behaalde rendement.
Als aanbieders van de beleggingshypotheek worden genoemd: Amev (ABC Spaarplan), Axa (Vermogensoptimaal Plan), Hooge Huys (Participatieplan), Hypotrust met Generali (SpaarToekomst Hypotheek), ING Bank (Beleggings- en Effecthypotheek), Prudential (Vrije Keuze Hypotheek Plan), Rabo/Robeco (Cumulent Hypotheek), Royal Nederland (Royal Future Hypotheek Plan), en Stad Rotterdam (Waerdye Hypotheekplan).
Prognoserendementen
Volgens Vereniging Eigen Huis schermen de aanbieders van de beleggingshypotheek met prognoserendementen die veelal zijn gebaseerd op resultaten uit het verleden, maar geen enkele garantie geven voor de toekomst.
Het (veel) hogere rendement op aandelen dan op staatsleningen, ziet de woonconsumentenorgansiatie als een ‘vergoeding’ voor het grotere risico dat de hypotheekgever heeft gelopen. “De kans dat gedurende de looptijd van de hypotheek de waarde van aandelen onderuit gaat is bepaald groot. Zwarte dinsdagen en donkere vrijdagen zijn gevreesde begrippen in de beleggerswereld en hebben al vaker geleid tot het ineenstorten van zorgvuldig opgebouwde kapitalen”, stelt Eigen Huis.
Zij wijst erop dat hypotheekgevers die op zulke momenten genoodzaakt zijn hun hypotheek af te lossen van een koude kermis thuis komen. “Extra rendement kan later net zo goed extra verlies betekenen en dat is iets wat in geen enkel getal tot uitdrukking wordt gebracht.”
Bijkomende kosten
Zelfs bij een belegging op staatsleningen, waarbij weinig koersrisico wordt gelopen, maar het rendement lager ligt dan de overeengekomen hypotheekrente, is de kans op voordeel wel heel erg klein, aldus Eigen Huis.
Dat wordt veroorzaakt door de bijkomende kosten, die door de vereniging op 5% van de spaarpremie worden geschat. “Zelfs bij deze rooskleurig voorgestelde uitgangspunten zou niemand die in de afgelopen zes jaar een beleggingshypotheek afsloot enig voordeel hebben gehad. De waarde-opbouw van een spaarhypotheek was op elk moment gunstiger.”
Gekeken naar de werkelijke kosten die bij sommige aanbieders in de eerste jaren tot 24% van de spaarpremie kunnen oplopen, zou iedereen de laatste zes jaar financieel nadeel hebben gehad van een beleggingshypotheek. Om bij 24% aan ingehouden kosten qua resultaat nog quitte te kunnen spelen, zou het netto rendement op de beleggingen tien jaar lang 3,4% punten boven de hypotheekrente moeten liggen, aldus Eigen Huis. “Dat is een vrijwel onhaalbare zaak.”
Switchen helpt niet
De mogelijkheid tot het switchen van risicovolle naar risico-arme beleggingen, c.q. een spaarrekening (stallingsrekening) biedt geen soelaas, vindt Eigen Huis. In de eerste plaats zou de kostenstructuur veel te ondoorzichtig zijn. “Volledige openheid ten aanzien van de kosten wordt niet gegeven. Het probleem daarbij is ook dat de te verrekenen kosten voor een deel niet schriftelijk zijn vastgelegd. Althans, niet voor de cliënt. Daardoor is van tevoren niet duidelijk welk deel van de premie en het spaarkapitaal precies wordt belegd en hoeveel van het behaalde rendement wordt doorgegeven aan de client.”
Mede omdat de kosten oplopen naarmate de waarde van de participaties toeneemt en er vaker van fonds wordt gewisseld, is de uiteindelijke opbrengst volkomen onzeker, stelt de woonconsumentenorganisatie. Het schermen met cijfers uit het verleden is haar een doorn in het oog. “De voorspelde rendementen bieden net zoveel zekerheid als weerbericht voor volgend jaar”.
De vereniging concludeert dat de spaarhypotheek de beste woningfinanciering is, enerzijds door zijn 100% zekerheid, anderzijds door zijn fiscale voordelen. “De spaarhypotheek is ‘winst’ voor de bezitter van een huis en biedt in vrijwel alle gevallen een beter rendement dan een beleggingshypotheek.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.