nieuws

Taxateurs wijzen op gevaren van geautomatiseerd taxatierapport

Archief

Voor het taxeren van woningen wordt steeds meer gebruikgemaakt van zogeheten modelrapporten, waarbij – vooral bij WOZ-taxaties – panden soms nauwelijks nog daadwerkelijk door taxateurs worden opgenomen. Een slechte ontwikkeling, vindt Willy Hamer, directeur/eigenaar van taxatiebureau Hamer uit Breda.

In AM 7 (pag. 50) vroeg tussenpersoon Frank Scheers zich af hoe het komt dat dezelfde woning bij twee afzonderlijke taxaties vrije-verkoopwaarden kan opleveren die meer dan 25% uit elkaar liggen.
Volgens Hamer is zo’n afwijking niet acceptabel. “Er is een veel gehanteerde norm die zegt dat een afwijking niet meer dan 5% zou mogen bedragen. Helaas lopen er in de taxatiewereld, net als in de wereld van de tussenpersonen, ten nadele van de rest enkele figuren rond die er eigenlijk niet thuishoren. De taxateur moet de waarde die hij heeft vastgesteld, kunnen onderbouwen en in zijn onderbouwing de voor- en nadelen ten opzichte van vergelijkbare panden noemen. Het behoort tot de normale dienstverlening van een taxateur of een taxatiebureau om uit te leggen aan de geldverstrekker, de intermediair of de opdrachtgever zelf hoe hij tot de waarde gekomen is.”
Zelf hanteert Hamer een controlesysteem waarbij een afwijking van 10% van de waarde die de controlerend taxateur vaststelt, significant wordt genoemd. Komt zo’n afwijking vaker voor, dan wordt de samenwerking met de taxateur beëindigd. “Om te voorkomen dat taxateurs veel te hoge of te lage waarden opschrijven omdat die ‘gevraagd worden’, moet je taxatiebureaus inschakelen die een goed intern kwaliteitscontrolesysteem hebben.”
Hamer wijst erop dat bureaus zich binnenkort kunnen aansluiten bij de Nederlandse Vereniging van Taxatiebureaus (NVTB). Die vereniging gaat een keurmerk afgeven voor taxatiebureaus.
Automatisering
Hamer (120 taxateurs) vindt dat de recente ontwikkeling in het steeds meer automatiseren van taxatierapporten te weinig rekening houdt met factoren die niet in cijfers te vatten zijn. Als voorbeeld noemt hij de WOZ-taxatie: “Voor het financieren van woningen wordt veelal door banken en andere geldverstrekkers de WOZ-waarde gebruikt. Omdat men wel weet dat hieraan een bepaald risico verbonden is, gaat men meestal uit van een bepaald percentage van deze waarde: 70% of soms zelfs 80%. Toch is er hier sprake van een behoorlijk risico, omdat de wet WOZ uitgaat van een heel ander waardebegrip: er wordt geen rekening gehouden met verhuurde staat of erfpacht. Daarnaast wordt er geen controle uitgevoerd op kwalitatieve verplichtingen, rechten van derden, erfdienstbaarheden et cetera. Er wordt überhaupt niet gecontroleerd of het pand er wel staat. Verder wordt de waarde vastgesteld naar een bepaalde peildatum. Sinds die datum kunnen allerlei mutaties hebben plaatsgevonden, dit nog afgezien van de waardeontwikkeling.”
Wegens gebrek aan middelen bij gemeenten worden de taxaties voor verreweg het grootste deel geautomatiseerd uitgevoerd, zegt Hamer. “Hierbij ontstaan problemen, omdat men uitgaat van gegevens betreffende een woning die niet altijd kloppend zijn. Denk daarbij aan de inhoudsmaten, de aanwezigheid van een uitbouw, een garage. Dit is eigenlijk het zwakste punt van de WOZ-taxaties. Zonder een goede input kan er geen sprake zijn van een goede output. Bovendien nemen de taxateurs de woningen meestal niet extern op en vrijwel nooit intern. Voor een goede taxatie van een woning is het essentieel om een pand zowel intern als extern op te nemen en de omgeving en de ligging erbij te betrekken.”
Lage prijzen
Troostwijk-directeur Wiebe Westerhof is het daarmee eens, al benadrukt hij dat zijn bedrijf vooral actief is in de taxatie van bedrijfspanden. “Maar ook daar zie je grote verschillen in taxaties, doordat er netwerken opkomen die voor lagere prijzen werken met standaardsoftware. De prijzen zijn zo gedaald dat aan kwaliteit moet worden ingeboet. Maar er kan normaal gesproken wel zo’n 10% verschil zitten tussen twee taxaties. In België noemt men het niet voor niets een schatting.”
De lage prijzen dwingen taxatienetwerken om kwalitatief mindere taxateurs op pad te sturen, zegt Westerhof. “Ze moeten onder het gewenste niveau inkopen en dan gaat er vaak ook nog een bedrag aan retourprovisie af. Een ding is zeker: als twee taxaties meer dan 25% uit elkaar liggen, dan is er één verkeerd bezig geweest. Die heeft dan te weinig tijd genomen om te kijken waar het huis precies staat.”
RVT
Rolf Limpens, directeur van het bureau van de Vereniging van Register Vastgoed Taxateurs (RVT), geeft de ruim vierhonderd leden geen richtlijnen voor taxaties. “Maar onze leden bezoeken wél altijd de woning. Een model blijft maar een model, al worden ze steeds beter. De achterliggende situatie moet bij een woning echter altijd bekend zijn, al zullen doorsneewoningen in een Vinex-wijk niet veel van elkaar verschillen.”
Limpens vindt de suggestie dat grote afwijkingen in taxaties per definitie niet mogelijk zouden moeten zijn, gevaarlijk. “Er kunnen onbekende factoren zijn, zoals een tussentijdse wijziging van een bestemmingsplan, waardoor er in de buurt een industrieterrein wordt gebouwd. Dat heeft invloed op de waarde van de woning.”
Voor een WOZ-taxatie vindt Limpens het gebruik van geautomatiseerde taxaties niet zo’n probleem. “Dat is een middel om belasting te heffen. Maar als het gaat om een financiering, zal er altijd een taxateur langs moeten gaan. Denk alleen al aan mogelijke verschillen in onderhoud van kozijnen en daken. Die ziet een model niet. Een pand heeft altijd een bepaalde emotionele waarde; die vind je in een model niet terug.”
output.”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.