nieuws

Problemen met aflossing hypotheek vallen mee

Archief

Het kredietrisicomodel waar Stater al enige tijd aan werkt, wordt naar verwachting begin volgend jaar in gebruik genomen door Delta Lloyd, DBV en NIB Capital, die de ontwikkeling van het model ondersteunen. Met het model kunnen geldverstrekkers een inschatting maken van de onderliggende risico’s in de hypotheekportefeuille. Het Waarborgfonds Eigen Woningen ziet meer in een verhoging van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Die risico’s blijken overigens slechts af en toe daadwerkelijk tot betalingsproblemen te leiden.

SNS Reaal liet onlangs weten een extra dotatie aan de ‘stroppenpot’ te hebben gedaan in verband met het stijgend aantal mensen dat hun hypotheek niet meer kan betalen. Ook het Bureau Krediet Registratie (BKR) meldde een stijging in het aantal betalingsachterstanden: ruim zeventienduizend huizenbezitters hebben problemen met de aflossing. Een kredietrisicomodel lijkt dan ook vooral bedoeld om het risico op betalingsachterstanden voor geldverstrekkers te beperken.
Jan-Paul Hendriks, hoofd Mortgage Investment Services bij Stater, spreekt echter tegen dat het aflossen van hypotheken een steeds groter probleem wordt. “Onze ervaringen zijn dat het aantal gedwongen verkopen en het aantal hypotheekgevers met een betalingsachterstand van meer dan negentig dagen wel toeneemt, maar dat het niet gaat om een significant percentage. Wij bedienen 15% van de Nederlandse markt. Dit jaar is het percentage executies voor het eerst gestegen van 0,01% naar 0,02% van het totaal aantal hypotheken. Dan gaat het om 44 executies in 2001 en tot nog toe 28 in 2002. Het percentage achterstanden boven de negentig dagen is vergeleken met 1998 gestegen van 0,23% naar 0,42%. Het is dus licht toegenomen, maar er is geen reden voor paniek.”
Basel II
Het risicomodel wordt niet primair ingezet om de risico’s van de geldverstrekker te verkleinen. “De komende ontwikkelingen zijn veel meer een aanleiding om een dergelijk model te gaan gebruiken”, aldus Hendriks. Daarbij speelt het Basel Committee on Banking Supervision een grote rol. Dit overlegorgaan waarin de bankregulerende instellingen van de rijkste tien landen (waaronder Nederland) zijn verenigd, werkt aan het zogeheten Basel II-akkoord.
“Dit akkoord, waarin onder meer wordt bepaald dat de solvabiliteitsrichtlijnen voor banken afhangen van het feitelijke risico, brengt met zich mee dat voor elk product een risicoclassificatie gegeven moet worden”, zegt Hendriks. “Dat gaat waarschijnlijk pas in per 2007, maar met een risicomodel kun je beter inzicht krijgen in de onderliggende risico’s van een hypotheekportefeuille. Dat zorgt ook voor meer duidelijkheid bij securitisatie. Verder kun je met het model aan risk based pricing doen: het tarief dat je bij een klant in rekening brengt, kun je afhankelijk maken van het risico dat hij met zich meebrengt. Kortom: er is een noodzaak voor het analyseren van gegevens en toepassing van econometrische risicomodellen, veel meer dan er nu gebeurt.”
Geen inzicht
Jeroen van Hessen, directeur Structured Finance bij NIB Capital, denkt dat hypotheekbanken überhaupt weinig inzicht hebben in hun rendement. “Consumentenorganisaties en hypotheekafdelingen van banken denken vaak dat banken ruime marges maken. Maar als je het hypotheekproduct ontleedt in de verschillende componenten, blijft er een hele kleine winstmarge over. Als je de leningen gaat securitiseren, krijg je veel meer inzicht in het rendement.”
Van Hessen somt een aantal kosten op die voor de geldverstrekker aan het hypotheekproduct zijn verbonden. “Je hebt bijvoorbeeld het passeerrenterisico, waarbij de klant altijd de offerterente kan kiezen. Is de rente op het moment van passeren echter lager, dan kan hij alsnog de lagere rente kiezen. Dat is dus in feite een renteoptie die de hypotheekverstrekker weggeeft. Een bank maakt eigenlijk veel meer kosten voor het verkopen van hypotheken, dan men denkt. Het valt dus allemaal wel mee met die hoge rentetarieven.”
Weinig aandacht
Karel Schiffer, directeur van de stichting Waarborgfonds Eigen Woningen, bekijkt de risicoproblematiek vanuit het standpunt van de consument. “Ik vind dat de overheid veel te weinig aandacht heeft voor de risico’s van het financieren van eigenwoningbezit. We praten over een markt met in 2010 naar verwachting zo’n 65% eigenwoningbezit. Daar zitten in toenemende mate mensen bij met lagere inkomens, zeg maar de onderkant van de markt. Er moet niet alleen gekeken worden naar de risico’s voor de geldgevers, maar ook naar die voor de consument. De NHG kijkt naar allebei.” Schiffer streeft ernaar om 75 tot 80% van de markt te voorzien van een NHG. Nu heeft met e 45 mld bijna de helft van alle uitstaande hypotheken een garantie. “De overheid moet structureel gaan overleggen met de verschillende marktpartijen.”
Volgens Schiffer is het verkeerd om aan hypotheekproducten te gaan sleutelen als reactie op het stijgende aantal achterstanden. “Je moet juist niet kritischer worden op kredieten, maar gewoon doorgaan en niet overspannen reageren. Het is belangrijk dat de overheid met de markt en de branche gaat praten om samen de risico’s in kaart te brengen. Dat gebeurt nu niet.” Door het optrekken van de NHG naar e 250.000 wil Schiffer, enerzijds de consument meer bescherming bieden en anderzijds de risico’s voor de geldverstrekkers beperken.
Garantie
Schiffer vindt de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)een betere manier om de risico’s te beheersen dan het model van Stater. “Ik zie het promoten van dat risicomodel meer als onderdeel van het marketingbeleid van de geldverstrekkers. Het is anders dan een echte garantie zoals de NHG. Ik zie ook geen concurrentie. Als je als huizenkoper van de overheid een garantie krijgt, ben je altijd beter af.”
“Het risicomodel bevat gegevens over de klant”, reageert Hendriks. “Die kenmerken hebben een voorspellende waarde. Daardoor kunnen we meer mensen accepteren en differentiëren in de tarieven. Daarbij zijn gegevens over andere consumptieve leningen en de druk van de maandlasten ten opzichte van het inkomen belangrijk. De verhouding tussen de hoogte van de lening en de waarde van het huis is veel minder van belang. Met het risicomodel kunnen meer mensen lenen, maar in bepaalde gevallen tegen een hoger tarief. We bereiken daarmee een nieuwe doelgroep.”
Momenteel wordt 10 à 20% van de hypotheekaanvragen afgewezen. Met het model van Stater kunnen deze wél worden geaccepteerd. “De huidige normen zijn zwart-wit”, aldus Hendriks. “Voldoe je niet, dan val je buiten de boot. Met die eisen kunnen we straks soepeler omgaan, omdat het risicomodel de totale situatie beoordeelt in plaats van afzonderlijke kredietregels.”
Schiffer vreest voor negatieve gevolgen bij prijsdifferentiatie: “Waar stopt het oprekken van de tarieven bij zo’n risicomodel? Dat is niet in het belang van de consument.”
Schiffer denkt dat de risico’s juist nu het grootst zijn: “Stel dat we nu op de top zitten. Als de huizenmarkt vervolgens instort, staan alle financiers om een garantie te vragen. Terwijl dan juist de risico’s laag zijn. In een stijgende markt is de meest recente hypotheekgarantie voor ons de meest risicovolle.”
Stater ontwikkelt een model dat de risico’s voor hypotheekverstrekkers inzichtelijk moet maken.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.