nieuws

Onderzoek Financiën rammelt volgens hypotheekbranche

Archief

Het rapport ‘Marktwerking op de markt voor hypothecaire dienstverlening’ over de praktijk van de hypotheekadvisering bevat stellingen die geen wetenschappelijke basis hebben. Dat is de overheersende mening in de hypothekenbranche over het onderzoek uitgevoerd door onderzoeksbureau Ecorys/NEI in opdracht van het Ministerie van Financiën,. Het plan van minister Zalm om de hoogte van de provisie openbaar te maken, valt daarentegen bij adviseursvereniging VVHN in goede aarde.

Net als de werkgroep die in 2000 de belemmerende werking van overstapkosten onderzocht in het kader van het project Marktwerking, Deregulering en Wetgevingskwaliteit, plaatst het rapport vraagtekens bij de motieven voor geldgevers om hoge overstapkosten te hanteren. “De vraag is in hoeverre reële kosten ten grondslag liggen aan de overstapkosten en of het gebruik van een prolongatietarief een extra opslag op het tarief is om gebruik te maken van de overstapkosten van de consument.”
Joep Panken, directeur van de Vereniging van Hypotheekadviseurs in Nederland (VVHN), vindt dat deze conclusie het belang van de tussenpersoon aangeeft: “Het is belangrijk ook bij prolongatie de expertise van de tussenpersoon te gebruiken om zo tot een juiste rentetariefstelling te komen. Bij de direct-writers is dit advies immers niet te verkrijgen; zij zijn het die dit renteverschil zonder reden in stand proberen te houden”.
Prikkels
Het rapport richt zich grotendeels op het advies van tussenpersonen. De huidige provisiestructuur met bonusprovisie stimuleert hen om zich zo veel mogelijk op enkele aanbieders te concentreren. “Volstrekte onafhankelijkheid gaat uiteraard in tegen deze prikkelstructuur”, concludeert Ecorys. Een ander effect is dat het voor tussenpersonen aantrekkelijker is om complexe hypotheekvormen te verkopen. Die leveren tot 1,5% meer provisie op dan een lineaire hypotheek.
Resultaten uit een enquête onder ruim vierhonderd consumenten lijken dat te bevestigen: van degenen die hun hypotheek via een tussenpersoon sloten, koos 74% voor een complexe hypotheek. Bij de consumenten die geen tussenpersoon inschakelden, was dat 56%.
Panken is niet overtuigd. “Het is logisch dat de meer complexe producten via tussenpersonen worden gesloten; die producten zijn nu eenmaal adviesgevoeliger.” John Pennink, directeur van de Stichting Keurmerk Hypotheek Bemiddeling (SKHB), vindt dat uit het onderzoek geen algemene conclusies mogen worden getrokken: “Beperkt van opzet en te eenzijdig. Er is nergens rechtstreeks gevraagd naar de tevredenheid van consumenten over het van de tussenpersoon ontvangen advies”.
Weinig waarde
De opmerkelijkste conclusie in het onderzoek is dat tussenpersonen consumenten geen betere waar voor hun geld geven dan direct-writers. “Het lijkt erop dat zij juist het tegenovergestelde effect bewerkstelligen. Dit leidt tot de interessante vaststelling dat, hoewel 58% van de respondenten zijn of haar hypotheek via een tussenpersoon heeft verkregen, dit in veel gevallen niet de optimale keus lijkt te zijn geweest.”
Bij het onderzoek is de gekozen hypotheek afgezet tegen de, volgens vergelijkingssite Independer, ideale hypotheek. Vervolgens is gekeken of de klant een gelijksoortige hypotheek had kunnen sluiten tegen een lager rentetarief. “De resultaten laten zien dat het hypotheekadvies van tussenpersonen weinig waarde heeft. De aanwezige beloningsstructuur herbergt perverse prikkels om consumenten niet altijd de meest geschikte hypotheekvorm en de beste hypotheekaanbieder te adviseren.”
Pennink vindt juist het onderzoek van weinig waarde: “Deze methode gaat ervan uit dat rente voor consumenten het enige keuzecriterium is en dat de kwaliteit en reikwijdte van het advies van minder belang is. Andere consumentenonderzoeken laten echter zien dat rente zeker niet op de eerste plaats komt”. Bovendien blijken bij zowel direct-writers als bij tussenpersonen de meeste klanten het meest gunstige rentepercentage te hebben. “Er mag dus niet worden geconcludeerd dat direct-writers het op dit punt beter doen dan tussenpersonen”, vindt Pennink.
Zalm
Op basis van het onderzoek heeft Zalm drie balletjes opgegooid, die hij met de AFM en de branche wil bespreken. Ten eerste denkt hij aan het invoeren van verplichte transparantie over de hoogte van de provisie. Dat kan volgens Zalm variëren van openheid over de absolute hoogte van de provisie per product tot het melden van de hoogste provisie per productgroep melden.
Ten tweede brengt Zalm de eerder als onwerkbaar bestempelde ‘best advice’-verplichting weer in beeld. “Daardoor wordt het intermediair verplicht en aansprakelijk het voor de klant beste product te adviseren.” Ten derde wil de minister alleen adviseurs die niet (alleen) op provisiebasis werken nog het etiket ‘onafhankelijk’ opplakken.
Reacties
Pennink is verbaasd over de plannen van Zalm: “Ik begrijp absoluut niet dat hij zulke vergaande conclusies kan trekken uit een rapport waarvan de waarde moet worden betwijfeld. De onderzoekers houden nota bene zelf een slag om de arm. De stellingen in het rapport hebben geen wetenschappelijke basis”. Volgens Pennink staan de opmerkingen van Zalm haaks op de WFD. “Best advice is geschrapt en het bekend maken van de hoogte van de provisie is uit de Europese richtlijn verdwenen.”
“Forse taal”, noemt NBVA-directeur Wilbert Schellens de uitspraken van Zalm. “Dit zijn onderwerpen die thuishoren in het Platform Financiële Diensten. Daar zullen we het dan ook aan de orde stellen. De minister gaat volledig voorbij aan waar we nu mee bezig zijn.”
Openheid
Panken vindt de conclusie dat het advies van hypotheekadviseurs niet onafhankelijk zou zijn, nergens op gebaseerd. “Al onze leden moeten zaken doen met minimaal vijftien instellingen en elke klant minimaal drie opties bieden. Als dat niet onafhankelijk is, is niemand onafhankelijk.”
Ook de stelling dat klanten vaak voor een product met dezelfde kenmerken goedkoper uit zouden zijn bij een direct-writer, snijdt volgens Panken geen hout: “Als iemand rechtstreeks bij een bank een offerte aanvraagt, is hij voor diezelfde offerte goedkoper uit bij een adviseur. Die hebben arrangementen met aanbieders en kunnen daardoor aantrekkelijker tarieven bieden.”
De suggestie van Zalm dat hypotheekadviseurs de hoogte van de provisie bekend moeten gaan maken, vindt bij Panken wél gehoor: “Wij zijn voor openheid over provisie, maar dan moet dat marktbreed gebeuren. Bovendien moet de markt veel efficiënter worden. Nu vraagt iemand vier offertes aan bij vier adviseurs. Met de provisie voor de adviseur die uiteindelijk de hypotheek sluit, wordt indirect ook het advies van de andere drie bekostigd. Producten moeten beter vergelijkbaar worden gemaakt”.
Transparantie over hypotheekprovisie kan ook leiden tot schijntransparantie, vindt Panken. “De leveranciers brengen optisch de provisie omlaag en versleutelen die dan in het product. De consument wordt dan gewoon voor de gek gehouden.”
De Consumentenbond grijpt het rapport aan om (nogmaals) te pleiten voor een verbod op afsluitprovisie. “Wij zijn al lang van mening dat het mis is met de beloning van tussenpersonen.”
SKHB-directeur John Pennink: “De stellingen in het rapport hebben geen wetenschappelijke basis”. Opmerkingen:

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.