nieuws

Hoe rekbaar zijn de normen van de nieuwe gedragscode hypotheken?

Archief

Omdat ze zich bij De Nederlandsche Bank en op het ministerie van Financiën ernstig zorgen maakten over de hoge hypotheken die banken aan huizenkopers verstrekten, is sinds het begin van dit jaar de Gedragscode Hypothecair Financieringen ingrijpend aangepast. Leningen van 6 of 6,5 keer het gezamenlijke bruto-inkomen waren geen uitzondering. Dat moest anders. Om excessen tegen te gaan, kwam er de vuistregel dat een hypotheek niet meer dan 4,5 maal het bruto-inkomen van de huizenkoper mag bedragen. In de praktijk blijkt echter dat daar nogal mee gespeeld wordt.

De hypothecaire norm is niet in beton gegoten. Er mag van afgeweken worden volgens de 'comply or explain'-regeling: een hogere verstrekking is mogelijk, mits de geldgever dat schriftelijk kan onderbouwen (explain). Maatwerk is dus mogelijk en daar lijkt veelvuldig gebruik van te worden gemaakt. Ex-minister van Financiën Zalm waarschuwde er de aanwezigen op het onlangs gehouden Hypotheekcongres van Postbank voor: "Enige zelfregulering bij maatwerk is in de hypotheekmarkt wel op zijn plaats", sprak hij. "Het is namelijk niet de bedoeling dat maatwerk de norm wordt." En hij wees er nog maar eens op dat minister Bos zeker met wetgeving komt, als hypotheekaanbieders de vrijwillig door de branche geaccepteerde gedragscode aan hun laars lappen. "Dat is een zorg", zegt David Jongeleen, directeur van hypotheekaanbieder Hypotrust. "Wat ons voor de voeten loopt, is dat de gedragscode toch niet door alle partijen op dezelfde manier wordt ingevuld. Er is het recht om met opgaaf van redenen af te wijken van de gedragscode. Er is niks mis mee dat daar gebruik van gemaakt wordt. Wat we echter wel merken, is dat menig aanbieder van tevoren al aan zijn verkooppartijen kenbaar maakt waar de marges van dat zogeheten 'explainen' liggen. Daar zijn softwarepakketjes voor ontwikkeld die je op de laptop kunt installeren. Daarbij zijn er een aantal partijen veel strakker in de leer dan anderen; met name een groot concern als Fortis is redelijk strak in de leer en dat siert ze. Ik vind dat prettig." Met voeten treden Jongeleen ziet andere concerns de bepalingen in de gedragscode echter met voeten treden. "Daardoor gaat het een beetje op de Tour de France lijken. Er is oneigenlijke concurrentie en je vraagt je af: 'Wie heeft er wel en wie heeft er niet gebruikt?'. Alleen als ze door de mand vallen, zullen we het weten. En dat is verdomd lastig. Er is namelijk nog steeds niets van te merken dat de AFM daarop stuurt om ervoor te zorgen dat iedereen in de pas loopt en de gedragscode en regelgeving op dezelfde manier worden toegepast. Ja, er zijn links en rechts wat sancties uitgedeeld aan tussenpersonen, daar zit de schrik er wel in. Maar aanbieders zijn tot nu toe allemaal de dans ontsprongen en voelen zich nog redelijk vrij om, gedreven door omzethonger, de gedragscode naar eigen inzicht in te vullen." Bespreekgevallen De indruk van Karel Pauw, directievoorzitter van adviesketen De Hypotheker, is dat de grotere partijen in ons land zich wel aan de gedragscode houden. "We zien duidelijk dat er meer bespreekgevallen zijn en dat er meer wordt afgewezen dan vorig jaar. Het vervelende aan deze code is, vinden wij, dat hij met name de starters treft in de grote steden. Een starter met een modaal inkomen van ? 30.000 kan volgens de code maximaal ? 135.000 lenen. Daar is bijna geen aanbod in. De code was bedoeld tegen overkreditering, maar treft de starters. Terwijl wij vinden dat je bij iemand met een goede opleiding en een goede baan veel meer naar de debiteur moet kijken dan naar het object, het huis. Voor mensen die op basis van een opleiding nog een groei in inkomen kunnen doormaken, zou je veel meer maatwerk moeten maken." Wat Pauw nog meer dwars zit aan de gedragscode, is dat hij binnen de bancaire sector is ontwikkeld zonder overleg met het intermediair. "Eén van de belangrijkste partners binnen het spel is niets gevraagd. Wij zijn overrompeld door de banken, terwijl wij in de uitvoering juist bij het voorbereidende traject betrokken zijn. Wij zitten dichter bij de klant dan de geldverstrekker. Wij moeten ons verplicht aan een code houden waar we niet bij betrokken zijn geweest. Dat is gek." Pauw zegt er geen zicht op te hebben of de code goed wordt nageleefd. "Ongetwijfeld zullen er partijen in de markt zijn die zeggen: die code is er wel, maar wij hebben er toch een iets andere kijk op. Dan is de vraag: hoe krachtig zijn de partners die dat met elkaar hebben afgesproken om dat te corrigeren? Die coördinatie moet er komen. Want het overkrediteren is een volgende affaire in deze branche waar niemand op zit te wachten. Dus ik vind het terecht dat er normen zijn. De vraag is alleen hoe rigide je daarmee omgaat." Stout durven zijn "Het is een soort survival of the fittest", zegt Jongeleen. "De stoutsten trekken de handel. Als je op dit moment stout durft te zijn, krijg je handel, en dan heb je nog een leuke tweede helft van 2007. De oversluitmark is behoorlijk teruggelopen en daar hebben we flink op ingeleverd. De markt die overblijft, is de aankoopmarkt. Een groot probleem op die aankoopmarkt is dat je bij een gemiddelde verstrekking van vier maal modaal, mag hopen dat je twee ton kunt lenen. Aanbieders die binnen de regels van de gedragscode verstrekken, krijgen een jong stel aan tafel, maar die komen niet verder dan ? 210.000. Het huis dat ze gezien hebben, kost ? 210.000 en daar komen de Kosten Koper nog bij. Bij vijf hypotheekverstrekkers gaat dat echt niet lukken. Maar dan doet de adviseur opeens twee keer 'alt-tab' waardoor hij een spreadsheet voor zijn neus heeft staan en zegt hij: 'We hebben hier een geldverstrekker bij wie we het toch voor jullie in orde kunnen maken.' Dat vindt het stel toch wel heel fijn, want dan kunnen ze dat huis kopen. Ze moeten alleen wel eerst even tekenen dat ze ervan op de hoogte zijn gesteld dat de geldgever afwijkt van de normen. 'We zijn met jullie verder gegaan, dan we normaal gesproken doen', heet het dan. Dat stel vindt dat geen enkel punt. De aanbieders die meegaan in die markt, krijgen de handel. En ik ben benieuwd of de AFM in staat is de markt te keren en die handel te stoppen. Want de consument heeft gewoon een behoefte: die wil een huis kopen. En die zal net zo lang zoeken tot ze het geld gevonden hebben." Themaonderzoek AFM-woordvoerster Drea Berghorst geeft toe dat de gebrekkige werking van de gedragscode ook de toezichthouder heeft bereikt. "Op dit moment voeren wij dan ook een breed themaonderzoek uit naar de kwaliteit en de transparantie van het hypotheekadvies. Het voorkomen van overkreditering en het naleven van de code zijn onderzoeksaspecten, maar het is breder. Het rapport zal laten zien hoe de markt handen en voeten geeft aan hypotheekadvies. Daarbij zal de wet altijd maatgevend zijn voor de AFM. Daarin staat dat de hypotheekadviseur een goed en passend advies moet geven." Ook bij de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) zijn ze de geruchten aan het onderzoeken. Beleidsadviseur Edward Feitsma heeft een beperkt aantal meldingen binnengekregen. Hij gaat ervan uit dat niet alles door marktpartijen wordt gemeld. "We kunnen niet zeggen of de code niet wordt nageleefd, we zijn dat aan het inventariseren." Over hoeveel meldingen de AFM heeft binnengekregen en of het marktbreed verspreid is, wil Berghorst niets zeggen. Wel stelt ze onderlinge afspraken tussen instellingen in de markt een prima zaak te vinden. "Wat de markt zelf kan regelen, moet ze doen." Over de sancties en middelen die de AFM heeft om op te treden, is Berghorst duidelijk: "We kunnen aanwijzingen geven en de wet handhaven: bij serieuze overtredingen boetes uitdelen en een last onder dwangsom opleggen, en in het ernstigste geval een vergunning intrekken. Een dezer dagen zullen wij de uitkomsten van het onderzoek publiceren. Als er reden blijkt om partijen aan te spreken, gebeurt dat." Nick Jue, directievoorzitter van de nieuwe ING Bank, gaf onlangs toe door de AFM op de gedragscode aangesproken te zijn. "En dat terwijl wij de gedragscode toch echt na proberen te leven. Wij moeten daar wel heel streng in zijn." Garen spinnen Florius-directeur Paul van der Meijs probeert het voorzichtig te zeggen: "Ik denk dat aanbieders die wat minder letterlijk de regelgeving interpreteren en nog gewoon met hun eigen normen werken, daar nu wel garen bij spinnen. We kunnen ons afvragen of dat de bedoeling is geweest van de gedragscode. Het antwoord lijkt me evident." Desondanks vindt Van der Meijs dat de code voor een deel werkt. "In de communicatie naar de consument houdt iedereen zich aan de norm. Dat betekent dat concurreren op de hoogte van de hypotheekverstrekking heel erg naar de achtergrond is verdwenen. Dat vind ik een goede zaak. Maar hoe gaat de adviseur die met de klant aan tafel zit daarmee om? Er bestaat nog geen eenduidigheid hoe hypotheekaanbieders met die tussenpersoon omgaan. Bijvoorbeeld, welke normen laat je zien in je rekenprogrammatuur? Dan zie je dat een aantal aanbieders, waaronder wij, zich aan de normen houden. Maar een aantal doet dat nog niet." Het gevolg is volgens Van der Meijs dat er op de plek van de adviseur nog wél geconcurreerd wordt op het gebied van de hoogte van de hypotheekverstrekking. "Op de manier zoals we daar nu mee omgaan, gaat het daar nog fout. Als je het intermediair serieus neemt, kun je niet zeggen: dit is mijn norm, maar als je daar een goede reden voor hebt wil ik er anders tegenaan kijken. Alleen vertel ik lekker niet hoe. Dat kan niet. Dus zie je allerlei aanbieders met Excel-sheetjes, en wij laten daar op ons extranet ook iets van zien. Want we hebben nu eenmaal zoiets als het 'explain'-principe, en dan wil je daar ook iets over vertellen. Dat is krampachtig. Aan de ene kant wil je laten zien dat je je aan de normen houdt, aan de andere kant wil je je businesspartner laten zien dat hij ook in uitzonderingsgevallen bij je terecht kan. Want dat hebben we zo afgesproken in het Contactorgaan Hypothecaire Financiers (CHF). Daar wringt hem de schoen. Ik ben er voorstander van dat we afspreken dat we richting de tussenpersoon de CHF-norm hanteren, en dat we de tussenpersoon met een afwijkende aanvraag geen zekerheid kunnen bieden. Maar dan neem je het intermediair niet serieus. Of je laat de tussenpersoon met redenen omkleed aangeven waarom hij een 'explain'-aanvraag indient, en je maakt daar goede afspraken over met elkaar. Dan neem je de adviseur die met de klant om tafel zit, serieus. Bovendien neem je de gedragscode serieus door zorgvuldig te kijken of bepaalde klanten bepaalde lasten wel kunnen dragen." Handelsmogelijkheden "Ja, ik heb qua omzet last van de gedragscode", zegt interim-directeur van franchiseketen De Hypotheekshop, Jan van Overbruggen. "Toch vind ik het belangrijk dat die er is, want ik wil huizenkopers en starters niet in de problemen brengen. De rente is stijgende en daar moet je voorzichtig mee omgaan. Het is dan verstandiger om tegen klanten te zeggen een goedkoper huis te zoeken, dan ze in problemen te brengen." Ook bij Jongeleen heeft de gedragscode een negatieve invloed op de omzet. "Ik schik me naar de wet, maar ben daardoor beteugeld in mijn handelsmogelijkheden. Ik vind het niet verkeerd als er een wetgever is die bepaalde maatstaven oplegt, maar die moeten dan wel contact houden met wat de markt vraagt. En daar gaat het gewoon mis. Het is net als met het softdrugsbeleid: we gedogen het en de handel gaat door. De markt heeft altijd gelijk. De consument gaat gewoon op zoek naar wat hij hebben wil. Vindt hij dat niet bij mij, dan vindt hij het bij een ander. En kan hij het niet vinden bij partijen die onder toezicht staan van de AFM, dan gaat hij het ergens anders zoeken. Dat vind ik beangstigend." "We hebben met goede bedoelingen in Nederland een instituut ingericht, maar dat staat nog in de kinderschoenen. En dat moet nu als de wiederweerga bij gaan benen om goede aansluiting bij de markt te vinden. Uitvoerende macht en wetgevende macht zijn in Nederland gescheiden, maar ondertussen gaat de AFM eigen interpretatie aan wetgeving geven. En je kunt je afvragen of dat wenselijk is. De oplossing is dat de AFM veel meer op de markt gebonden moet worden en met strakkere hand de markt moet volgen". aldus Jongeleen. David Jongeleen: "Het gaat een beetje op de Tour de France lijken." Karel Pauw: "We zijn overrompeld door de banken." Jan van Overbruggen: "Qua omzet hebben we last van de code." Reservefoto's (dan liever eerst streamers) Gerrit Zalm: Het is niet de bedoeling dat maatwerk de norm wordt." Nick Jue: "We zijn op de Gedragscode aangesproken." Evt streamers "Er bestaat nog geen eenduidigheid hoe hypotheekaanbieders met de tussenpersoon omgaan" We moeten met elkaar meer duidelijkheid scheppen' (beetje aan het einde) ' Het is net als met het softdrugsbeleid: we gedogen het en de handel gaat verder'

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.