nieuws

De Britse hypotheekmarkt als glazen bol

Archief

In de hypotheekmarkt wordt vaak met argusogen gekeken naar de ontwikkelingen in het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. De ontwikkelingen in die landen zouden vaak een voorbode zijn van wat zich in ons land gaat afspelen. Als voorbeelden worden vaak genoemd de opkomst van inkoopcombinaties en geldgevers voor risicogroepen. Via SPML, de Engelse zuster van ELQ Hypotheken, werpt AM een blik op de Britse markt.

SPML heeft, net als ELQ, sterke banden met Lehman Brothers. Het Amerikaanse bedrijf is minderheidsaandeelhouder en levert de gelden voor de hypotheken. "We zijn in 1996 opgericht en waren toen de vierde subprime geldverstrekker. Nu zijn er zo'n twintig", zegt commercieel directeur en medeoprichter Jon Prust. Met subprime of non-conforming wordt het marktsegment aangeduid van mensen die bij reguliere geldgevers – vanwege bijvoorbeeld betalingsachterstanden – worden afgewezen. In het eerste jaar sloot SPML voor ? 120 mln aan hypotheken. "Afgelopen jaar bedroeg de productie ? 3,5 mld", aldus Prust. In tien jaar zijn de marges een stuk kleiner geworden en de producten complexer. "De traditionele banken en de subprimers zijn dichter bij elkaar gekomen", zegt Prust, die met SPML de achttiende plaats bezet op de ranglijst van geldgevers in het Verenigd Koninkrijk (VK), maar binnen het segment afwijkende hypotheken naar eigen zeggen een marktaandeel heeft van 25%. De hypotheekmarkt in het VK bedroeg vorig jaar zo'n ? 415 mld. Het totaal uitstaande hypotheekvolume bedraagt bijna ? 1.400 mld. Halifax Bank of Scotland (HBOS) is, volgens gegevens van de Britse vereniging van geldverstrekkers CML, met een productie van ? 88 mld en een marktaandeel van 21% de Rabobank van Groot-Brittannië. Andere grote partijen zijn Abbey National, Lloyds TSB, Northern Rock (alledrie rond de 10% marktaandeel), Nationwide en Royal Bank of Scotland (beide circa 7%).
 
Intermediair
Het fenomeen van de inkoopcombinaties is in de jaren negentig ontstaan in Engeland, waar ze packagers worden genoemd. "Wij hebben onze marktintroductie via packagers laten verlopen", zegt Prust, die direct een verschil met de Nederlandse markt aanstipt: "Van alle hypotheken wordt 55% rechtstreeks bij de geldverstrekker gesloten. De rest gaat via tussenpersonen. Geldverstrekkers hebben echter geen zin om rechtstreeks met het intermediair zaken te doen. Daarom zijn de packagers als extra schakel toegevoegd. Zij hebben offertebevoegdheid, wat de acceptatie bij geldverstrekkers makkelijker maakt." Gemiddeld betaalt een subprime geldverstrekker 2% provisie, die gedeeld wordt door de packager en de tussenpersoon. "De laatste twee jaar zien we echter dat de packagers juist steeds meer omzeild worden, omdat geldgevers meer grip willen hebben op de markt. Zij kunnen namelijk niet meer vertrouwen op stijgende huizenprijzen." Via packagers wordt circa 50% van alle leningen gesloten die via het intermediair lopen. "Een doorsnee klant doet rechtstreeks zaken met de geldverstrekker", zegt Prust. "Hij zoekt eigenlijk alleen een tussenpers0on op als hij is afgewezen door een hypotheekverstrekker." Grofweg werken de prime-geldverstrekkers rechtstreeks en de subprime-geldverstrekkers via het intermediair. Volgens Prust bestaat de Engelse hypotheekmarkt inmiddels voor een kwart uit afwijkende leningen. "Dat is veel meer dan in Nederland, maar in het VK zijn veel meer startende ondernemers en hier kopen meer mensen een huis om te kunnen verhuren. Dat is de zogeheten buy to let-markt." SPML is naar eigen zeggen goed voor 25% van alle subprime leningen. De eerste subprime-speler op de hypotheekmarkt was in 1994 Cityscape. "Zij hanteerden gigantische boetes bij betalingsachterstanden", weet Prust. "Kensington pakte het wat dat betreft beter aan. Daarnaast zijn er in de loop der tijd ook strengere regels gekomen voor geldverstrekkers."
 
Acht categorieën
SPML heeft acht categorieën klanten en evenzoveel daarop afgestemde producten. In totaal werken bij het bedrijf zo'n driehonderd mensen. "Daarvan zijn er vijftig voor ons actief bij packagers", zegt Gerry McHugh, die namens Lehman bij SPML de operationele zaken regelt. Klanten kunnen ook online sluiten, waarbij zij telefonisch advies krijgen. Om aanvragen voor non-conforming hypotheken te beoordelen, heeft een acceptant volgens SPML minimaal twee jaar ervaring nodig en de relevante diploma's. Afwijkend ten opzichte van de geldgevers op de 'prime' markt is dat het principe van risk-based pricing wordt gehanteerd. "We hebben ook een volgsysteem dat bijhoudt hoe de persoonlijke portefeuille van de acceptant presteert." Gaat het om een lening van meer dan 500.000 pond, dan worden twee acceptanten ingeschakeld. "Onze verstrekkingslimiet is een miljoen pond", zegt McHugh. "Gemiddeld leent een klant bij ons 130.000 pond; een hypotheek beslaat ongeveer 78% van de marktwaarde van de woning. De tendens is overigens wel dat we een meer draagkrachtgeoriënteerd acceptatiebeleid gaan voeren. We gaan dan dus meer kijken naar de maandlasten die iemand kan dragen en niet meer zozeer naar de prijs van de woning." Zo wordt binnenkort een nieuw financieringslastmodel voor tweede hypotheken geïntroduceerd. "We gaan een scorecard hanteren waarmee klanten toch eenvoudig beoordeeld kunnen worden. Onze acceptanten hoeven overigens geen bepaald volume aan hypotheken te halen; ze worden beoordeeld op de kwaliteit van hun werk." Volgens McHugh heeft SPML niet met meer wanbetalers te maken dan andere geldverstrekkers in het VK. "We hebben hier bijvoorbeeld telefonisch contact met de klant om hem te helpen bij het aflossen van zijn schulden." Het spectrum klanten varieert van 'near prime', de bijna-gewone klant met een eenmalige betalingsachterstand, tot 'heavy adverse'. In die laatste categorie vallen aanvragers die failliet zijn gegaan of een executieverkoop achter de rug hebben.
 
Packagers
Een van de vele packagers is Mortgage Times, die vier jaar geleden van start is gegaan en nu zaken doet met 22 geldgevers. "Wij werken ook met zogeheten satelliet-packagers", zegt directeur Christopher May. "Die doen zaken met de kleinere bemiddelaars die kleinere volumes binnenbrengen." May beaamt dat de packagers vooral in de gespecialiseerde markt een stevige positie hebben verworven. Mortgage Times probeert zich te onderscheiden met toepassingen als een online volgsysteem en het direct leveren van offertes. "We hebben ook een systeem dat aan de tussenpersoon de vijf goedkoopste geldgevers laat zien." De grotere brokers houden zich ook bezig met de reguliere hypotheekmarkt, voornamelijk door het bieden van online vergelijkingsmodules. "Maar de meeste tussenpersonen zijn niet happig op de subprime-markt, dus wij houden hun handje vast", zegt May. Als een van de weinigen doet Mortgage Times ook aan prime-leningen. "Wij nemen de tussenpersonen veel uit handen: wij zorgen voor het voldoen aan de eisen van de FSA, maar dan moet er wel een hypotheek gesloten worden bij een van onze geldgevers." Op die manier werken zo'n 250 tussenpersonen met Mortgage Times. Uitbreiden Ook May verwacht dat een aantal packagers het de komende jaren moeilijk zal krijgen en dat verbreding van de activiteiten noodzaak is. "We zijn bezig om in Dublin een Iers zusterbedrijf op te zetten. Verder overwegen we een streekgebonden franchiseconcept op te zetten. In het VK zijn nu twee franchiseketens actief. Wij hebben eigen adviseurs en we denken erover om met hen een samenwerking te starten in franchisevorm." "Een andere extra dienst is dat wij voor de tussenpersonen uitzoeken welke richtlijnen van de FSA, die soms duimendikke pakketten stuurt, het intermediair raken. Tot slot kijken we ook naar de mogelijkheid om zelf geldverstrekker te worden. We gaan op meerdere paarden wedden. Dat heeft een partij als GMAC ook gedaan; die was hier zeven jaar terug nog een packager." Mortgage Times brengt de meerderheid van de hypotheken onder bij vijf geldgevers. Anderzijds zijn er zo'n vijfhonderd tussenpersonen waar regelmatig zaken mee wordt gedaan. Dagelijks worden honderd aanvragen afgehandeld. Mortgage Times hoort volgens May bij de vier grootste packagers. "We voeren bewust geen eigenlabelproducten. Als de naam van de geldgever al goed is, waarom zouden we er dan een ander label op plakken? Wij richten ons liever op het leveren van snelle service."
 
Beleggingshypotheken
Beleggingshypotheken worden in het VK nauwelijks nog gesloten, terwijl in de jaren tachtig vier op de vijf hypotheken werden gekoppeld aan een beleggingspolis. Nadat de beurskoersen eind jaren tachtig kelderden en de renteaftrek begin jaren negentig verdween, is het aandeel van beleggingshypotheken sterk afgenomen. De afgelopen jaren zijn overigens steeds meer schadeclaims ingediend door mensen die een beleggingshypotheek hebben en vinden dat zij destijds onvoldoende zijn geïnformeerd over de risico's. Dat heeft inmiddels al geleid tot schadeloosstellingen (vooral door verzekeraars) ter waarde van meer dan een miljard pond.
 
Renteaftrek
Groot-Brittannië wordt vaak aangehaald als voorbeeld van een land waar de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek een succes is geworden. De overheid heeft voor dat traject een periode van ruim twintig jaar uitgetrokken: in 1979 werd voor het eerst een maximum gesteld aan het bedrag waarover rente mocht worden afgetrokken. Vier jaar later was dat maximum teruggebracht tot 30.000 pond. Met stijgende huizenprijzen heeft zo'n maatregel een toenemend effect: in 1990 was de rente nog maar voor de helft van de gemiddelde woningprijs aftrekbaar. In 1988 werd vervolgens het maximale belastingtarief waartegen de rente in aftrek gebracht kon worden, verlaagd van 60% naar 40%. In 1991 volgde een verdere afbouw naar 25%; daarna is dat percentage stapsgewijs teruggebracht naar 0%. Daarmee is de kostenpost voor de overheid afgenomen van 7,7 miljard pond in 1990 tot een half miljard pond in 2000. Een deel daarvan is ter compensatie gebruikt voor meer directe inkomenssteun ingevoerd, waarvan lagere inkomens profiteren en hogere inkomens niet. De effecten van de afschaffing van de renteaftrek zijn zeer beperkt gebleven. Over het algemeen worden twee factoren aangehaald die daaraan hebben meegeholpen: de huizenprijzen zijn sinds de jaren tachtig fors gestegen dankzij de opgaande economie; de hypotheekrente daalde van gemiddeld 14,4% in 1990 naar 6,5% in 2000. Omdat hypotheken in het VK vaak tegen een variabele rente worden gesloten, werkte die rentedaling direct door in de maandlasten van de consument.

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.