nieuws

‘Alleenrecht taxatieopdrachten voor banken kent alleen maar verliezers’

Archief

Willy Hamer van Hamer Taxaties reageert op de stelling van de brancheorganisaties van makelaars en taxateurs dat alleen geldverstrekkers nog opdracht mogen geven voor taxaties in het kader van woningfinanciering (AM 14, pag. 42). Volgens Hamer leidt dat tot een ernstige verzwakking van de positie van de tussenpersoon. “Wie heeft er eigenlijk belang bij?”

“Het standpunt van de vier beroepsorganisaties dat eigenlijk voortaan alleen de geldverstrekkers zelf de opdrachtgevers van de taxaties zouden moeten zijn, is uiteraard een respectabel standpunt, maar verdient wel enige relativering en verdere overdenking. Men wil voorkomen dat de particulier of het intermediair druk uitoefent op een taxateur om een te hoge waarde te schrijven. De banken zijn degenen die behoefte hebben aan een realistische waarde. Zij zouden dan ook de opdrachtgever moeten zijn. Bovendien zou het aantal vermoedelijke fraudezaken de laatste tijd sterk zijn gestegen.
Fraudegevallen
Laten we nagaan waarop die vermoedens zijn gebaseerd: als op een veiling een pand minder opbrengt dan de door de taxateur geschatte executiewaarde, is er een vermoeden van fraude. Dit hangt echter nauw samen met de manier waarop een executieveiling wordt voorbereid en uitgevoerd. Als er bijvoorbeeld geen ruchtbaarheid aan een veiling wordt gegeven, weet bijna niemand dat er een huis wordt geveild en dat zal de behaalde prijs nadelig beïnvloeden. Als er namens de bank niemand meebiedt om de prijs op te drijven, zal dit ook een negatieve invloed hebben op de te behalen prijs, temeer daar bekend is dat met name in Rotterdam en Den Haag handelaren onderlinge afspraken hebben gemaakt over de biedingen op veilingen. Niet geheel toevallig spelen daar ook de meeste vermoedelijke fraudegevallen.
De beroepsorganisaties geven zelf aan dat er wel degelijk redenen kunnen zijn waarom een pand in waarde daalt. Een wijk kan verslechteren, een woning kan verwaarloosd worden. Moet je in al die gevallen spreken van een vermoeden van fraude? Verwaarlozing van huizen komt zo vaak voor dat het niet zinnig is te spreken over een vermoeden van fraude door de taxateur die maanden of jaren geleden het betreffende pand hoger heeft getaxeerd! Bovendien blijkt gelukkig dat de genoemde fraudegevallen zich vooral voordoen bij taxateurs die geen lid zijn van een beroepsorganisatie. Fraude bij taxateurs die lid zijn van één van de vier beroepsorganisaties komt bijna niet voor en buiten de genoemde grote steden eigenlijk nagenoeg in het geheel niet.
Een andere vraag is of taxateurs zich laten beïnvloeden door de particulier of de tussenpersoon die graag ziet dat het onderpand een hoge waarde heeft. Ik denk niet dat dit een groot probleem is. Een taxateur zal in het algemeen niet willen riskeren dat zijn naam op een zwarte lijst terechtkomt of dat zijn registratie wordt ingetrokken of geschorst. Dat zou hem in één klap brodeloos maken en een ernstige inbreuk op zijn carrière betekenen. Vervolgens blijft er een beperkt aantal gevallen over waarin sprake is van het ‘oprekken van grenzen’. Dit is overigens iets anders dan fraude.
Er zijn voor de banken legio mogelijkheden om de risico’s in kaart te brengen. Vroeger stuurde men nog wel eens een eigen taxateur langs voor een second opinion, maar dat is tegenwoordig allang niet meer noodzakelijk (enkele uitzonderingen daargelaten). Het is voor banken met behulp van nieuw ontwikkelde modellen heel simpel te zien of bepaalde taxateurs te veel de grenzen opzoeken of bepaalde hoge taxaties steeds zijn verbonden met malafide tussenpersonen.
Gevolgen
Als in Nederland zou worden overgegaan tot een ander systeem van taxeren, waarbij de bank exclusief de opdrachtgever zou zijn van de taxatie, dan zou hierdoor de positie van het intermediair aanzienlijk worden verzwakt. Het intermediair heeft immers minder grip op het offerteproces en zal niet zonder meer een advies kunnen uitbrengen aan zijn cliënt om met een bepaalde geldverstrekker in zee te gaan.
Zou de taxatie anders uitpakken, hoger of lager, dan zou een andere geldverstrekker voordeliger kunnen blijken. Een ander scenario zou kunnen zijn dat een financiering in het geheel niet rondkomt of tegen heel andere voorwaarden. De intermediair zal dan in veel gevallen weer terug moeten naar zijn cliënt. Zowel de bank als het intermediair krijgt extra werk. De particulier zou namens het intermediair zelf opdracht kunnen geven voor een taxatie, maar de vraag is dan of de taxateur van de bank tot dezelfde waarde komt.
Verliezers
Kort samengevat komt een wijziging van het beleid met betrekking tot de opdrachtverlening tot taxatie erop neer dat een historisch gegroeide situatie waar alle partijen eigenlijk wel bij varen, wordt teruggedraaid. De vraag is wie zou profiteren van een wijziging. Ik zie alleen maar verliezers. Het intermediair ziet zijn grip op het hypotheekproces verminderen. Dit is uiteindelijk ook niet in het belang van de geldverstrekkers, die de dossiers nu in principe kant-en-klaar aangeleverd krijgen en alleen nog maar hoeven te fiatteren. Controlemogelijkheden van de taxaties zijn sowieso allang ontwikkeld. De banken moeten gaan zorgen voor taxaties en zullen flinke extra kosten maken. Zij zullen, als zij de taxaties zelf ter hand willen nemen, met arbeidsintensieve handlingsprocessen te maken krijgen en een veel tragere afhandeling. Nu wordt dit vooral door het intermediair, vaak in samenwerking met taxatiebureaus, opgevangen. Voor de banken is het overigens wel een voordeel dat zij zelf een betere toegang hebben tot de informatie die in de taxatierapporten aanwezig is.
Voor de taxateurs maakt het weinig uit van wie zij de opdrachten krijgen. Een goede taxateur laat zich sowieso niet onder druk zetten om hoger te taxeren dan hij kan verantwoorden. Het zou geen goed teken zijn als een taxateur zich nu plotseling opgelucht zou voelen nu de opdracht van de bank komt en niet van de particulier via zijn tussenpersoon. De taxateur zal wel op zoek moeten gaan naar nieuwe opdrachten. Kortom: wie heeft er eigenlijk belang bij?”

Reageer op dit artikel
Lees voordat u gaat reageren de spelregels

Reageren kan op twee manieren.

Meld uzelf als gebruiker aan, uw naam verschijnt dan automatisch bij de reacties.

Of vink de optie gast aan en reageer onder eigen naam of een schuilnaam. Inlog en wachtwoord zijn dan niet nodig. Het kan maximaal 1 minuut duren voordat uw reactie zichtbaar wordt.

Een e-mailadres wordt altijd gevraagd maar nooit getoond.